年底了，很多人发了年终奖或者收了欠款，手头一下子攒了五六七八万的，想着可以提前还掉一部分银行按揭贷款，那到底怎样还款才合适呢？

如果想提前还款，首先最重要的一点是你房贷的经办银行是否同意你办理提前还款，有的银行在你办理按揭贷款的时候合同会明确提前还款的相关限制，比如多少年内不可以提前还款、提前还款的最低金额、提前还款有没有违约金等等。如果你要还款的时间和金额等满足银行提前还款的要求就可以办理，如果不满足需要和银行进行协商确认。这里大家最好先和之前的银行客户经理进行确认，如果找不到原经办人可以直接拨打银行的客服电话进行咨询，会安排专人和你进行对接。

做好确认之后，需要再确认一下自己按揭贷款信息：贷款金额、期限、利率和还款方式（等额本息或等额本金）。因为这些贷款要素会直接关系到你提前还款的利益，如果贷款合同找不到可以登录手机银行进行查询。

为了方便大家对提前还款后的利息变化，我现在举个栗子方便大家理解。因为这两天我姐要提前还款5万，所以我就按照她的利息变化进行举例。当然需要用到房贷计算器，因为其中涉及的LPR利率的转换，不再使用原利率浮动方式，因此我就先按照原利率方式计算，实际利息变化影响不大，仅供参考。

她的房贷40万，贷款期限20年，利率5.635%，等额本息还款方式（还款金额每个月都一样），那提前还款前后的变化如何呢？

原贷款利息和月供

上面这张图显示的是按照原来40万贷款金额，等额本息还款20年，利率5.635%计算的月供是2782元，利息总额26.77万元。那如果现在提前还款5万以后，不变更其他要素的前提下，贷款月供和利息总额会发生什么变化呢。

提前还款以后的月供和利息总额

可以看到，提前还款5万以后，不变更其他要素的前提下，贷款月供是2434元和利息总额23.42万。与之前相比，月供大概减少了350元，利息总额减少了3.3万。如果你感觉现在压力大，可以不用去做其他变更，每月少还350元。如果你想尽快还完房贷，还可以进行贷款年限和还款方式的变更，这里我先按照缩短年限的方式给大家演示，变更还款方式如果大家想了解的可以留言咨询。

如果为了保持现有的还款金额，可以做缩短年限处理，这样你的利息总额会进一步下降，也更划算。那我们来看一下，保持原来每月2700左右的还款金额，缩短多少年还有利息总额会减少多少呢？

经测算，如果保持和原来差不多的月供金额，大概缩短年限至16年，月供2770元和原来2782差不多，但是缩短了4年还款年限，利息总额减少到18.19万元，比原来的节省了8.58万元，比置换款不缩年限节省5.23万元。

可以看出，我们在经济能力允许的条件下，提前还款并缩短年限保持原来的月供水平我们可以节省的利息总额更高。

但是，我也要提醒大家一点，房贷利率属于优惠利率，如果我们做生意或者有更好的投资项目，收益比房贷利率高很多，我还是建议大家不要提前还款，让钱生钱创造更多的财富。

关于提前还款的内容我介绍到这，如果还有其他疑问可以下方留言，我们一块讨论。

【END】